2015年物業(yè)管理師資格證書?剂,很多人都說這個證書不怎么有價值,或者說這個證書以后不會再考了。其實事實完全不是這樣。今年只是物業(yè)管理師整頓的一年,物業(yè)管理師這個職位還是必不可少的,F(xiàn)在國家對物業(yè)管理的要求越來越嚴,對于物業(yè)失信行為懲處力度越來越大。
從江蘇淮安今年10月份開始施行的《淮安市物業(yè)服務企業(yè)信用管理暫行辦法》了解到,對于物業(yè)企業(yè)失信將受到相應的懲戒,此措施是為了保證淮安市物業(yè)行業(yè)進入“誠信時代”。具體失信表現(xiàn)在:
電梯應急呼叫失靈列為一般失信
此次出臺的《辦法》中將物業(yè)企業(yè)失信劃分為一般失信、較嚴重失信和嚴重失信三個等級。其中,一般失信行為多達32項,這32項失信行為均針對業(yè)主經(jīng)常遇到的問題而提出,通俗易懂;春M韴笥浾邚奈飿I(yè)收費,物業(yè)配套設施維護、管理,物業(yè)服務規(guī)范,行業(yè)管理等四大類著眼,對32項一般失信行為涉及的事項進行了整理。
物業(yè)收費是否規(guī)范關乎業(yè)主切身利益,因收費不規(guī)范而認定為一般失信的行為有:違規(guī)收取物業(yè)服務相關費用、保證金、押金等;不及時清退物業(yè)服務相關費用、保證金、押金等;違反物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定;業(yè)主或者業(yè)主委員會對公布的代收代繳有關費用分攤情況提出異議,物業(yè)企業(yè)未及時答復;物業(yè)企業(yè)未適時公示物業(yè)服務費用和經(jīng)營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況或者公示失真信息。
配套設施維護、管理方面則主要針對電梯和停車位等熱點問題,《辦法》細化出的一般失信行為有:電梯緊急呼叫按鈕、電話失靈或者無人應答;電梯使用單元業(yè)主(使用人)對電梯使用不滿意度達50%以上;因防汛應急物資、設備儲備不足或搶險不力造成車庫積水較多或電梯井積水,造成電梯損壞;在不能滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主購買、承租或物業(yè)使用人承租需要情況下,將車位、車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的使用人;在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主購買、承租或物業(yè)使用人承租需要情況下,將車位、車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的使用人,但租賃期限超過6個月;人民防空工程平時用作停車位的,出租的租賃期限超過三年。
物業(yè)服務須按照企業(yè)和業(yè)主約定的標準規(guī)范服務,因不規(guī)范服務而涉及到的一般失信行為有:物業(yè)服務達不到合同約定的物業(yè)服務標準;保安服務中形成的監(jiān)控影像資料、報警記錄,留存不足30日備查;迫使業(yè)主、使用人接受指定供應商提供服務;不履行物業(yè)維修義務;物管區(qū)域區(qū)容環(huán)境較差未整改;未在物管區(qū)域入口醒目位置公布項目負責人照片、姓名、聯(lián)系電話及客服電話;項目負責人不知曉物業(yè)服務合同約定的主要內(nèi)容;前期物業(yè)服務企業(yè)未向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊;物業(yè)服務人員服務行為明顯失當;不及時勸阻違法行為,并報告有關部門;物管區(qū)域室外堆放可出售的裝飾裝修材料;擾亂業(yè)主活動。
物業(yè)企業(yè)不按照規(guī)定履行行業(yè)管理規(guī)定,如未按規(guī)定繳納物業(yè)服務保證金等9類其它行為等也列入了一般失信行為。
強迫業(yè)主繳納物業(yè)費屬較嚴重失信
與一般失信行為相比,列入較嚴重失信的行為主要針對行為較為惡劣,影響較壞的物業(yè)不誠信服務行為而提出,共有19項。淮海晚報記者發(fā)現(xiàn),之前備受關注的物業(yè)企業(yè)通過停水、停電、停氣等野蠻手段,強迫業(yè)主繳納物業(yè)費等相關費用的做法,此次正式被列入較嚴重失信行為。
在公共設施管理、公共領域經(jīng)營、方面,將物業(yè)企業(yè)擅自同意在物業(yè)管理區(qū)域設置無線電通信基站;擅自改變物業(yè)管理用房用途;擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營;擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃建設的公共建筑和設施用途的;擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地,損害業(yè)主共同利益的行為;維修資金使用弄虛作假或侵占維修資金不足2萬元;電梯未按規(guī)定進行年檢;電梯未委托專業(yè)維保機構(gòu)進行維保等八類行為均列入較嚴重失信行為。
針對物業(yè)承接、退出項目方面不規(guī)范行為,將前期物業(yè)服務階段未進行查驗、備案、公告,未建立檔案、保管以及前期物業(yè)服務合同終止,未依法移交承接查驗檔案;物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同,未在物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前書面告知并公示的;物業(yè)服務合同期限屆滿,業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定,在原合同權(quán)利義務延續(xù)期間,物業(yè)服務企業(yè)提出終止合同,未提前3個月書面告知并公示的;被解聘的物管企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)不維持正常的物業(yè)管理秩序(物業(yè)服務合同另有約定除外);將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務一并委托給他人的等五類行為列入較嚴重失信行為。
另外,業(yè)主委員會依法要求更換項目負責人,未及時更換等其它五類行為也列入了較嚴重失信行為。
擅自開溜賴著不走
均屬于嚴重失信
在60種失信行為中,共有9種被列入嚴重失信行為。物業(yè)服務合同約定服務期限到期前,物業(yè)服務企業(yè)未依法解除合同,擅自撤離物業(yè)服務項目;被解聘物業(yè)服務企業(yè)不移交物業(yè)管理用房,經(jīng)責令限期整改后,仍未按時移交;被解聘的物業(yè)服務企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域,經(jīng)責令限期整改后,仍未按時撤出;被依法解聘物管企業(yè)未按規(guī)定辦理移交手續(xù),履行交接義務,經(jīng)責令限期整改后,仍未辦理移交、未履行交接義務;未經(jīng)合法選聘進入物業(yè)管理區(qū)域,經(jīng)責令限期整改后,仍未按時退出的都屬于嚴重失信行為。
另外,對侵占維修資金2萬元以上或不及時退還;發(fā)生《生產(chǎn)安全事故報告和調(diào)查處理條例》規(guī)定為一般以上等級事故;1年內(nèi)發(fā)生3次以上同類較重失信行為或者1年內(nèi)發(fā)生較重失信行為4次以上;在市、縣區(qū)政府組織開展的重大(國家、省級)創(chuàng)建活動中,因物業(yè)服務存在問題,致使創(chuàng)建工作未通過上級審查驗收等四類行為也屬于嚴重失信行為。
投訴失信行為,有兩大渠道
從市住建局了解到,業(yè)主反映、投訴物業(yè)企業(yè)失信行為,既可以向住建部門反映,也可以向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府投訴。按照《辦法》規(guī)定,市物業(yè)管理行政主管部門負責全市物業(yè)服務企業(yè)的信用管理,縣(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的信用管理工作,街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責本轄區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的信用管理工作。
嚴重失信,投標中受影響
物業(yè)企業(yè)失信行為一旦經(jīng)過調(diào)查認定,將面臨信用扣分,對企業(yè)產(chǎn)生多重不利影響,使得物業(yè)企業(yè)在評優(yōu)、評先,資質(zhì)升級,尤其是在投標中處于不利地位。
根據(jù)《辦法》規(guī)定,在前期物業(yè)管理招標中,招標人應當將投標人信用列為分項評分內(nèi)容,信用分權(quán)重不得低于15%。也就說說,今后新的物業(yè)項目在公開聘請物業(yè)公司時,將把物業(yè)企業(yè)信用分列為評價依據(jù)之一。
除此之外,針對嚴重或較嚴重失信的企業(yè),在投標時將面臨更加嚴厲的懲戒,如物業(yè)服務有嚴重失信行為,將不得參加房地產(chǎn)開發(fā)項目前期物業(yè)服務招投標,不得以協(xié)議方式承接房地產(chǎn)開發(fā)項目前期物業(yè)服務;有較重失信行為,不得以協(xié)議方式承接房地產(chǎn)開發(fā)項目前期物業(yè)服務。
失信記錄,最長要背七年
根據(jù)《辦法》規(guī)定,一般失信行為有效期為1年,較重失信行為有效期3年,嚴重失信行為有效期7年。也就是說,如物業(yè)企業(yè)有嚴重失信行為,在認定后的7年內(nèi),將攜帶嚴重失信記錄,在這期間,其參與市場投標時,會丟失信用分,會遇到不得承接相關項目的“雷區(qū)”。
失信要懲戒,守信會加分
物業(yè)企業(yè)失信要懲戒,物業(yè)企業(yè)講誠守信會得到尊重,受到優(yōu)待。該《辦法》在懲戒失信行為的同時,通過評定信用良好物業(yè)企業(yè),引領物業(yè)企業(yè)邁入誠信經(jīng)營行列。《辦法》將業(yè)主滿意率85%以上,創(chuàng)建物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)項目,提升物業(yè)服務質(zhì)量,使得問題較多的物業(yè)項目物業(yè)服務質(zhì)量明顯提升的列為良好信用內(nèi)容,進行信用加分,使得良好信用企業(yè)在評優(yōu)、投標等多領域受到優(yōu)待。
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