2023房地產(chǎn)開發(fā)各流程疑難問題處理與納稅籌劃思路創(chuàng)新專題班(北京,5月19-20日)
【舉辦單位】北京曼頓培訓(xùn)網(wǎng) www.mdpxb.com
【咨詢電話】4006820825 010-56133998 13810210257
【培訓(xùn)日期】2023年5月12-13日
【培訓(xùn)地點(diǎn)】北京
【培訓(xùn)對象】各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會人員,注冊會計(jì)師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。
【課程背景】
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)更多地選擇向一般納稅人采購以增大進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣嗎?錯!
將房租轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理費(fèi)可有效規(guī)避房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)嗎?不,那是典型的偷稅!
股權(quán)轉(zhuǎn)讓更有助于房地產(chǎn)企規(guī)避增值稅、土地增值稅等一系列的稅種負(fù)擔(dān)?絕對不是,那樣大多會繳納更多的稅!
子公司直接拿地開發(fā)?還是母公司拿地后再對子公司投資或者轉(zhuǎn)讓土地然后再開發(fā)?選擇前進(jìn)是大多數(shù)人的選擇,但真理從來都掌握在少數(shù)在手中! ……
時代在變,認(rèn)識在變!還在固守傳統(tǒng)的納稅籌劃思路顯然是沒有出路的!房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)納稅及其籌劃合規(guī)、合理、接地氣、可操作、零風(fēng)險,就必須進(jìn)行思路的調(diào)整與變革,更需要創(chuàng)新!本課程通過典型案例的分析,以最新稅收政策為依據(jù),以大數(shù)據(jù)智慧稅收征管為基礎(chǔ),對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)與銷售全流程納稅籌劃思路進(jìn)行適法性修正、合規(guī)性調(diào)整,確保納稅無后憂,實(shí)現(xiàn)籌劃零風(fēng)險。
【專題收益】
1.認(rèn)清納稅籌劃的本質(zhì) – 合規(guī)、合理、可操作、出效益;
2.洞穿當(dāng)前大數(shù)據(jù)智慧稅收征管背景下企業(yè)面臨的涉稅風(fēng)險;
3.得一雙慧眼,看穿主流納稅籌劃思路和方法的不足與錯弊;
4.全面修正錯誤的納稅籌劃思路,確保企業(yè)實(shí)現(xiàn)利益最大化;
5.適用大數(shù)據(jù)征管形勢,實(shí)現(xiàn)納稅籌劃理念的調(diào)整與變革;
6.促進(jìn)企業(yè)納稅籌劃能力的提升,有效實(shí)施涉稅風(fēng)險防控。
【課程大綱】
序 言:傳統(tǒng)避稅與籌劃方法已失去生存空間
1.金稅四期智慧稅務(wù)讓偷稅無處遁形
2.傳統(tǒng)粗暴式避稅籌劃實(shí)質(zhì)屬于偷稅
【案例】做假賬、核定征收、虛開發(fā)票、陰陽合同……
3.傳統(tǒng)粗暴式避稅籌劃風(fēng)險巨大損失大于收益
【案例】范冰冰案與鄭爽案有何差異?有什么警示?
【分析】薇婭與李佳琦為什么會有不同的命運(yùn)?無比較無傷害!
4.?dāng)?shù)智時代呼喚專業(yè)的、合規(guī)的納稅籌劃
真正的納稅籌劃從來都不會也不應(yīng)該消失,粗暴式納稅籌劃本不該存在!
第一節(jié)、納稅籌劃急需理性認(rèn)知與思維創(chuàng)新
1.您真的理解納稅籌劃嗎?兩個案例測試一下
【案例】將房屋租金轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理根本就是偷稅!
【案例】捐贈物資用于抗疫免征增值稅政策讓企業(yè)繳納更多的稅!
2.多維度把握和理解納稅籌劃的概念與特征
3.一個案例告訴您什么是真正的納稅籌劃
【案例】為什么說作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人采購材料時爭取進(jìn)項(xiàng)稅額最
大是欠正確的?
【思考】新冠疫情持續(xù)、不確定背景下,房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金與利潤孰輕孰重?
4.企業(yè)合規(guī)納稅及籌劃的“胡氏判定法”及運(yùn)用
5.請所謂的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行納稅籌劃可以實(shí)現(xiàn)納稅零風(fēng)險?
【案例】薇婭案后的相關(guān)公告或許能說明問題
6.知名公司的面試題提示納稅籌劃合規(guī)的真諦
第二節(jié)、土地受讓環(huán)節(jié)的納稅籌劃及其風(fēng)險控制
1.土地取得階段涉稅業(yè)務(wù)疑難問題
⑴ 補(bǔ)交增加容積率的土地差價是否需要補(bǔ)交印花稅?
⑵ 招拍掛方式獲得的土地必須繳納耕地占用稅嗎?
⑶ 耕地占用稅是否構(gòu)成印花稅的依據(jù)?
⑷ 拆遷安置費(fèi)用是否作為契稅的計(jì)算依據(jù)?
⑸ 印花稅法施行后土地使用權(quán)證書要繳印花稅嗎?
⑹ 取得土地返還款是確認(rèn)收入還是沖減成本?
⑺ 耕地占用稅是否作為契稅的計(jì)稅依據(jù)?
⑻ 土地使用稅是否可以計(jì)入開發(fā)成本?
⑼ 計(jì)算增值稅時拆遷費(fèi)能否抵減銷售額?
2.土地受讓環(huán)節(jié)的稅收籌劃與案例分析
⑴ 土地受讓主體的選擇的納稅籌劃分析
【案例】子公司直接拿地開發(fā)?還是母公司拿地后“轉(zhuǎn)讓”給子公司再開發(fā)?
⑵ 土地返還款變更名目或者主體納稅籌劃分析
【案例與分析】將土地返還款變更為“文化發(fā)展扶持獎勵基金”完美規(guī)避土地增
值稅義務(wù)案例分析。
⑶ 房地產(chǎn)企業(yè)最忌諱的拿地方式 — 股權(quán)收購
【案例】以收購股權(quán)方式獲得土地是否可行?有什么風(fēng)險?如果已經(jīng)通過股權(quán)收
購方式取得了土地又該如何進(jìn)行籌劃?
⑷ 以不同商業(yè)目的調(diào)節(jié)土地價款是否可行?
【案例】某項(xiàng)目上有拆遷房,同時擬開發(fā)項(xiàng)目中有別墅,有商鋪,有住宅,該如
何籌劃?
⑸ 拿地環(huán)節(jié)發(fā)生的紅線外費(fèi)用的統(tǒng)籌籌劃與運(yùn)用
【案例】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地時,政府要求在附近修建道路或者橋梁,那么
這些紅線外項(xiàng)目在增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅是否作視同銷售?其對應(yīng)的
進(jìn)項(xiàng)能否抵扣?對應(yīng)成本費(fèi)用能否在土地增值稅與企業(yè)所得稅上扣除?這些都
需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行綜合考慮,并選擇正確的也是唯一的處理方法進(jìn)行籌
劃。但道理并不復(fù)雜。
第三節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的納稅處理及其風(fēng)險防控
一、規(guī)劃設(shè)施階段的涉稅疑難問題與處置
1.房地產(chǎn)設(shè)計(jì)合同是否需要繳納印花稅?
2.向境外支付規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)時應(yīng)否扣繳增值稅?
3.向境外支付設(shè)計(jì)費(fèi)時如何扣繳企業(yè)所得稅?
4.甲方承擔(dān)設(shè)計(jì)方的差旅費(fèi)該如何處理?
5.境外企業(yè)提供設(shè)計(jì)咨詢服務(wù)是否扣稅?
二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的納稅籌劃與案例運(yùn)用
1.設(shè)計(jì)企業(yè)可否選擇做小規(guī)模納稅人?
【案例】增值稅兩類納稅人選擇的籌劃思路包括增值率與抵扣率差別法
2.開發(fā)銷售、合作建房與代理建房的選擇與籌劃
【案例】合作建房其實(shí)是個坑,沒有經(jīng)歷永遠(yuǎn)不知道水有多深!不僅政策限制多,
而且實(shí)際籌劃也很難有受益。
3.前期規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)的資本化與費(fèi)用化選擇與籌劃
4.以增值稅換土地增值稅的籌劃運(yùn)作錯弊分析
【案例與分析】以增值稅換取土地增值稅可謂是主流的納稅籌劃思路。但某公司
由于操作不當(dāng),被稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查后按反避稅處理!給企業(yè)更多的啟示。
第四節(jié)、建設(shè)開發(fā)階段的納稅籌劃及其風(fēng)險防控
一、建設(shè)開發(fā)階段的涉稅疑難問題與處置
1.企業(yè)間的借款合同是否需要繳納印花稅?
2.印花稅能否計(jì)入到房地產(chǎn)開發(fā)成本?
3.開發(fā)期間的土地使用稅是資本化還是費(fèi)用化?
4.供開發(fā)使用的房產(chǎn)是否繳納土地使用稅?
5.開發(fā)進(jìn)程中的臨時設(shè)施是否需要繳納房產(chǎn)稅?
6.勞務(wù)工費(fèi)用的如何規(guī)范地進(jìn)行稅前扣除?
7.選擇向一般納稅人采購還是向小規(guī)模納稅人采購?
8.應(yīng)否協(xié)助建筑施工企業(yè)適用簡易征收?
9.貸款利息及相關(guān)業(yè)務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣
10.差旅費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)稅額到底能否抵扣?
11.交際應(yīng)酬費(fèi)用中的進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣?
12.紅線外項(xiàng)目是否視同銷售?進(jìn)項(xiàng)能否抵扣?
13.勞務(wù)費(fèi)用外包是否可以進(jìn)行增值稅抵扣籌劃?
14.共同成本包括哪些,如何進(jìn)行合理分?jǐn)偅?br />
15.設(shè)計(jì)與建安勞務(wù)一并提供時,房開企業(yè)應(yīng)如何索票?
16.銷售自產(chǎn)貨物并提供建筑勞務(wù)應(yīng)提供什么發(fā)票?
17.銷售電梯并負(fù)擔(dān)安裝應(yīng)提供什么發(fā)票?
18.房企與建筑企業(yè)間的違約金該如何規(guī)避風(fēng)險?
19.發(fā)票是否具有收付款憑證的法律效力?如何規(guī)避?
20.甲方提供材料與甲方提供設(shè)備時房企應(yīng)如何索要發(fā)票?
21.甲供材發(fā)票可否在土地增值稅和企業(yè)所得稅前扣除?
22.銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)如何納稅?
23.甲供材中,房企應(yīng)否選擇采購高稅率材料?
24.單獨(dú)修建的營銷設(shè)施費(fèi),在土地增值稅清算中如何扣除?
25.單獨(dú)修建營銷設(shè)施費(fèi),在所得稅前如何扣除?
26.售樓處交不交房產(chǎn)稅? 交不交土地使用稅?
27.精裝修費(fèi)用能否作為土地增值稅成本項(xiàng)目扣除?
28.計(jì)算土地增值稅時,購買的家具能否計(jì)入開發(fā)成本?
29.什么是借款利息?借款利息就是本金與利率的乘積嗎?
30.借款利息應(yīng)當(dāng)取得何種規(guī)范的票據(jù)與憑證?
31.企業(yè)之間的借款利息該如何進(jìn)行涉稅處理?
32.企業(yè)向個人的借款利息該如何進(jìn)行處理規(guī)范?
33.借款利息涉稅風(fēng)險規(guī)避的綜合籌劃案例分析
34.關(guān)聯(lián)方借款利息涉稅風(fēng)險規(guī)避技巧有哪些?
二、建設(shè)開發(fā)階段的納稅籌劃與案例運(yùn)用
1.開發(fā)項(xiàng)目材料采購的選擇與運(yùn)用。
【案例】作為增值稅一般納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),到底應(yīng)當(dāng)向一般納稅人采購
以增大進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣還是考慮向小規(guī)模納稅人采購呢?案例分析可能出乎您
的意料!
2.分期開發(fā)與一次性開發(fā)的選擇與選擇。
【案例與分析】分期開發(fā)的則分期清算,一次性開發(fā)的大多一次性清算。因而分
期開發(fā)可以在相當(dāng)程度上延遲清算,以獲取時間價值。但事實(shí)上,這種思路可能
并不是正確的。納稅籌劃從來都不是稅收負(fù)擔(dān)最小,也不是利潤最大,而是風(fēng)險
最小,通俗地講,活下去才是王道!
3.開發(fā)建設(shè)階段土地使用稅擠入成本并不是個好主意。
4.成本增肥思路與土地增值稅籌劃。
【案例】如何選擇運(yùn)用直接成本法、成本系數(shù)法、建筑面積法、占地面積法,有
效規(guī)避土地增值稅的納稅負(fù)擔(dān)。
5.房地產(chǎn)開發(fā)融資的納稅籌劃與全稅種綜合運(yùn)用
【案例】通過合同、憑證,特別是業(yè)務(wù)的調(diào)整,把開發(fā)過程中借款利息的增值稅
進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣、借款利息沒有發(fā)票,或者有發(fā)票但利息畸高企業(yè)所得稅必須
進(jìn)行納稅調(diào)整等一系列風(fēng)險予以化解和規(guī)避,使企業(yè)獲取最大化的稅收收益。
6.簡易征收中的合作與共贏。
【案例】與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作的建筑施工企業(yè)擬讓開發(fā)企業(yè)采購部分設(shè)備與材
料進(jìn)而滿足其簡易征收的條件,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是否應(yīng)當(dāng)預(yù)以配合?大多
房企不愿意配合,其實(shí)吃虧是福。
7.裝修費(fèi)用的運(yùn)用與籌劃。
8.園林綠化費(fèi)用的流程再造與籌劃
【案例】如何有效地利用開發(fā)項(xiàng)目的綠化成本與費(fèi)用,統(tǒng)籌開展增值稅、土地增
值稅以及企業(yè)所得稅三個方面稅種負(fù)擔(dān)的全面優(yōu)化。
第五節(jié)、產(chǎn)品銷售階段的納稅籌劃與風(fēng)險防控
一、產(chǎn)品銷售階段的疑難問題與風(fēng)險控制
1.土地使用稅房產(chǎn)稅納稅義務(wù)究竟何時終止?
2.房地產(chǎn)企業(yè)的商品房是否需要繳納房產(chǎn)稅?
3.將商品房用作售樓部時是否繳納房產(chǎn)稅?
4.收取預(yù)收款時如何開具不征稅發(fā)票?
5.預(yù)繳土地增值稅時收入額含不含增值稅?
6.預(yù)繳的土地增值稅能否在計(jì)算企業(yè)所得稅時扣除?
7.什么情況下不再預(yù)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅?
8.預(yù)繳企業(yè)所得稅時能否扣除相關(guān)的期間費(fèi)用?
9.預(yù)售收入作為廣告費(fèi)業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)算基數(shù)嗎?
10.賣精裝房送家電、家俱等是否應(yīng)該是同銷售繳納增值稅?
11.買房子送車位、閣樓如何納稅?
12.哪些營銷行為和發(fā)票會產(chǎn)生個人所得稅風(fēng)險?如何防范?
13.銷售階段支付及收取違約金是否納稅?是否需要開具發(fā)票?
14.“拆一還一”如何進(jìn)行納稅處理?
15.將開發(fā)商品房轉(zhuǎn)作自用房產(chǎn)是否視同銷售?
二、產(chǎn)品銷售階段的納稅籌劃與案例分析
1.控制銷售收入的臨界點(diǎn)籌劃其實(shí)是個錯誤
【案例】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)利用銷售收入,特別是控制好銷售收入,以確保其能
夠?qū)⒃鲋德士刂圃?0%以內(nèi)以享受土地增值稅稅收優(yōu)惠。這看似是一個好主意,
但在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中,這種籌劃思路基本上不能落地。
2.設(shè)立子公司增加廣告費(fèi)等費(fèi)用扣除
【案例】房產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)與業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)大多會超標(biāo)的,在繳納企
業(yè)所得稅時大多需要進(jìn)行調(diào)整并繳納企業(yè)所得稅的,因此有必要采取一系列的措
施進(jìn)行規(guī)避和籌劃,確保歐陽了大化的收益。當(dāng)然這其中是存在風(fēng)險的,應(yīng)注意
控制好籌劃風(fēng)險。
3.拆遷戶安置與視同銷售業(yè)務(wù)的籌劃
4.業(yè)務(wù)招待費(fèi)臨界點(diǎn)籌劃與控制難以通行
5.將業(yè)務(wù)招待費(fèi)轉(zhuǎn)換為業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)籌劃
【案例】將業(yè)務(wù)招待費(fèi)轉(zhuǎn)換為業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)籌劃可謂主流。應(yīng)當(dāng)說其思路是正確的,
但利用這種思路籌劃往往使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得不償失,即最終的付出可能比收益
更大。
6.全年一次性獎金政策運(yùn)用與納稅籌劃
【案例】全年一次性獎金納稅籌劃的三個維度與一個注意事項(xiàng)。
7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高管的納稅籌劃
【案例】如何有效運(yùn)用現(xiàn)行的個人所得稅政策,將企業(yè)董事、監(jiān)事等高管人員的
個人所得稅降到最低,實(shí)現(xiàn)個人財(cái)富與企業(yè)利潤的雙贏?
8.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)慎用的減免稅政策
【案例】對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,企業(yè)重組免稅政策可以用,但適用之后稅負(fù)不
降反增,因此,把握好政策是最關(guān)鍵的。
9.自用房產(chǎn)的電梯與裝修如何不用繳納房產(chǎn)稅
10.開發(fā)房產(chǎn)缺失票據(jù)時如何有效實(shí)施納稅籌劃
11.開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)如何規(guī)避才能不繳土地增值稅
第六節(jié)、物業(yè)管理與持有物業(yè)的納稅籌劃及風(fēng)險防控
一、將房租轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理收費(fèi)是典型的偷稅
二、房產(chǎn)出租中動產(chǎn)、土地與房產(chǎn)的分拆籌劃
三、納稅籌劃失敗后的再籌劃!
【案例】將房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理后失敗了,那么如何在失敗的籌劃基礎(chǔ)上繼續(xù)籌
劃呢?不妨利用合同法、稅法等的規(guī)定繼續(xù)籌劃?傊痪湓,不要浪費(fèi)任何可
以扣除的費(fèi)用。
第七節(jié)、現(xiàn)場互動:學(xué)員問、老師答、疑難問題不用怕
【講師介紹】
胡俊老師,曼頓培訓(xùn)網(wǎng)(www.mdpxb.com)資深講師。法律碩士、注冊稅務(wù)師、經(jīng)濟(jì)師,從事稅收工作超三十年,通財(cái)務(wù),知稅收,曉法律,先后在《財(cái)政研究》、《經(jīng)濟(jì)研究參考》、《經(jīng)濟(jì)學(xué)消息報(bào)》、《涉外稅務(wù)》、《財(cái)會通訊》、《財(cái)會研究》、《財(cái)會月刊》、《稅務(wù)與經(jīng)濟(jì)》等中文核心報(bào)刊發(fā)表論文百余篇,發(fā)表實(shí)務(wù)類文章五、六百篇,有二十多篇文章被中國人民大學(xué)報(bào)刊復(fù)印資料全文轉(zhuǎn)載;出版有《新納稅申報(bào)表填報(bào)》、《個人所得稅法解讀》、《企業(yè)所得稅匯算清繳手冊》等,
在業(yè)界享有“財(cái)稅百事通”、“稅法活字典”等稱號。先后在北京、上海、廣州、深圳、南京等一百多個城市舉辦過講座與培訓(xùn)。授課特點(diǎn):總能將法律邏輯與會計(jì)嚴(yán)謹(jǐn)融為一體,實(shí)現(xiàn)豐滿理論與骨感實(shí)操的和諧統(tǒng)一,睿智中飽含幽默,調(diào)侃中盡顯專業(yè)。
【費(fèi)用及報(bào)名】
1、費(fèi)用:培訓(xùn)費(fèi)3880元(含培訓(xùn)費(fèi)、講義費(fèi));如需食宿,會務(wù)組可統(tǒng)一安排,費(fèi)用自理。
2、報(bào)名咨詢:4006820825 010-56133998 13810210257 鮑老師
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