物業(yè)管理師考試時間為9月初，距離考試還有兩個月的時間，不知道考生復(fù)習(xí)的如何，對于經(jīng)營管理的復(fù)習(xí)方法，看書和做題相結(jié)合的方法會比較好，為了幫助考生順利通過考試，唯學(xué)網(wǎng)小編整理了物業(yè)管理師經(jīng)營管理輔導(dǎo)分析。供考生參考。

物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作

持有股票等證券的成本不過是支付給財(cái)務(wù)顧問的咨詢費(fèi)用、傭金和買賣時的印花稅等費(fèi)用。相比之下，擁有和管理物業(yè)則需要支出各種各樣的成本和費(fèi)用，這些支付不僅數(shù)額較大，而且是維持物業(yè)正常使用和保證其保值升值不可缺少的組成部分。物業(yè)業(yè)主希望讓最終使用者承擔(dān)盡可能多的費(fèi)用，因此業(yè)主不僅盡量避免各種不確定性支出，還要節(jié)省發(fā)生在組織、管理和監(jiān)管過程中的各種支出。但即使租戶或者使用者承擔(dān)了大部分的成本和費(fèi)用，業(yè)主仍然有必要確保租戶履行租約，保證物業(yè)收益達(dá)到預(yù)期的水平。資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對成本和收益的控制，主要包括對物業(yè)的物理形態(tài)和財(cái)務(wù)狀況的管理。

對物業(yè)的權(quán)力伴隨著必須承擔(dān)的義務(wù)。不像證券投資者，在未來某一時間處置其證券之前，可以暫時不必考慮和關(guān)心證券的情況;而對于物業(yè)投資者來說，即使是最基本的物業(yè)收益也要求必要的管理工作，這種工作還很可能伴隨一定的成本支出。

例如，有一宗在已開發(fā)物業(yè)旁邊的一小塊土地，它本身可能適合進(jìn)行某種開發(fā)，但可能因?yàn)榕潘�系統(tǒng)或者其他某項(xiàng)關(guān)鍵服務(wù)無法實(shí)現(xiàn)，也可能因?yàn)橐?guī)劃管理部門認(rèn)為它沒有達(dá)到開發(fā)要求的成熟度，這塊土地?zé)o法進(jìn)行實(shí)際的開發(fā)運(yùn)作。即使這樣，謹(jǐn)慎的業(yè)主也將會每隔一段時間去看看這塊土地，以保證沒有什么負(fù)面因素作用在土地上。他們或者其指定的代理人會檢查土地的欄護(hù)情況，確保臨近土地的使用者沒有侵占其土地;他們也要防止他人的某些權(quán)利或者名義對自己的土地所有權(quán)造成的侵害，因?yàn)檫@些行為可能會造成他們今后對土地的開發(fā)計(jì)劃受損或者破產(chǎn)。他們還要對土地進(jìn)行等級評定和保險。如果土地的面積比較大，特別是上面有建筑物或者其他東西存在時，往往需要特別的監(jiān)護(hù)和合適的管理，這同時也增加了成本和費(fèi)用。

(一)常規(guī)工作內(nèi)容概述

從日常工作的角度看，具體負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的物業(yè)管理師要使物業(yè)處于正常并可以接受的水平上，保持合理的開支水平，盡量減少給使用者帶來的不便。

在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命周期中，累積起來的維修成本很可能大大超過初始投資水平。雖然常規(guī)檢查可以減少意外損失發(fā)生的概率和造成的損失，但仍需要必要的替代措施隨時處理意外事件。技術(shù)手冊、錄像資料、承包商和分包商提供的技術(shù)資料都非常重要，它們可以給維護(hù)隊(duì)伍提供比較精確的信息和有效的指導(dǎo)。

在大多數(shù)情況下，物業(yè)管理師是在物業(yè)業(yè)主授權(quán)的工作范圍內(nèi)工作，但如果租戶沒有很好地履行義務(wù)，影響建筑物的使用，那么他們也必須進(jìn)行一定的應(yīng)急處理。在這種情況下，必須留有一定的可支配資金來進(jìn)行調(diào)查、拍照、復(fù)印資料、搜集整理電話記錄等。

(二)現(xiàn)金流和成本管理

支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個重要方面，它完成的質(zhì)量好壞很可能會對物業(yè)的凈運(yùn)營收益和資本價值產(chǎn)生影響。因此，有必要回顧一下支出的幾個重要方面：日常維修費(fèi)用、計(jì)提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用、保險費(fèi)、法律和財(cái)務(wù)費(fèi)用、工作成本和地方性稅收。

相對于總收入，物業(yè)業(yè)主或投資者更關(guān)心凈運(yùn)營收益。因?yàn)榭偸杖脒�必須支付各種運(yùn)營費(fèi)用，這些費(fèi)用不僅包括正常的工作費(fèi)用和在時間與數(shù)量上不可預(yù)測的支出，還包括監(jiān)督和檢查工作的組織成本。

1.支出的分配

當(dāng)投資者將物業(yè)出租的時候，他們希望讓租戶在租金之外承擔(dān)盡可能多的費(fèi)用。這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風(fēng)險和不確定性帶來的意外成本。

但把所有的成本負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶既不現(xiàn)實(shí)，也不明智。特別是在下列三種情況下，一般不會采用這種方式：

(1)對用于出租的住宅，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對物業(yè)進(jìn)行某種程度的直接投資。

(2)由于短期的商業(yè)租戶會盡量減少對物業(yè)的投入，因此業(yè)主一般更希望簽署一次性包含全部內(nèi)容的租約，將預(yù)期收費(fèi)納入租約中。

(3)租戶可能對物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿意，這時為了留住租戶，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶承擔(dān)較低的維修責(zé)任，而由他自己負(fù)擔(dān)大部分。

2.費(fèi)用和成本

物業(yè)業(yè)主及其代理人一直企圖建立一種由租戶支付律師簽約費(fèi)、履行租約的相關(guān)費(fèi)用和印花稅等費(fèi)用的習(xí)慣。但實(shí)際上，一般都是通過各國的法律和雙方的協(xié)商，來確定具體由哪一方來支付這些費(fèi)用或雙方分擔(dān)的比例。

3.租金

一般來說，按照租約規(guī)定進(jìn)行開支的一方需要說明提供的具體工作或者服務(wù)內(nèi)容，也需要為其分包商的支出行為負(fù)責(zé)。但是以下四種情況除外：

(1)物業(yè)有多個租戶，每個租戶提供一定比例的租金，作為整體物業(yè)的開支來源。實(shí)踐證明具體操作過程中惟一可行的方法，是由業(yè)主統(tǒng)一對各種開支進(jìn)行管理，并從每個租戶那里收取相應(yīng)比例的租金。寫字樓基本都采用這種方式。在這種情況下，各個租戶在事先都要支付給業(yè)主或其物業(yè)管理者一定金額的服務(wù)費(fèi)。

(2)租戶要各自支付保險費(fèi)，但不必向業(yè)主另外支付一筆用來補(bǔ)償業(yè)主為整體物業(yè)提供風(fēng)險庇護(hù)的費(fèi)用，即租戶可能會從業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)組合中獲得降低風(fēng)險等方面的益處，但他們不必為此而專門付費(fèi)。

(3)有時租戶不愿按租約內(nèi)容履行責(zé)任。此時業(yè)主有可能停止提供相應(yīng)的服務(wù)，直至采取相應(yīng)的法律手段強(qiáng)迫租戶履行租約。

(4)還有一種情況，就是業(yè)主可能會面對一項(xiàng)租戶的租金沒有覆蓋的維修或者更新項(xiàng)目。一旦租約停止，可能全部的租金收入都不夠進(jìn)行這項(xiàng)維修或者更新工作。這就要求業(yè)主必須要在目前的租約履行期間保持對物業(yè)的動態(tài)監(jiān)管，避免發(fā)生這種情況。

想要了解更多的物業(yè)管理師信息嗎?想要第一時間了解物業(yè)管理師的相關(guān)資訊嗎?想要得到更多專業(yè)的相關(guān)信息資料嗎?來唯學(xué)網(wǎng)吧，唯學(xué)網(wǎng)是一個大型的教育考試培訓(xùn)平臺，各種各樣的物業(yè)管理師考試信息教育新聞小編都會第一時間為大家更新提供!敬請大家關(guān)注!