近幾年，物業(yè)管理歡迎飛速發(fā)展，其價(jià)值觀念的形成受到諸多因素影響，其中，第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)對物業(yè)管理價(jià)值觀的形成影響最重。物業(yè)管理所面臨的深刻矛盾與沖突，或者挑戰(zhàn)與應(yīng)對，都可以從第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)的實(shí)踐中找到出口和辦法。

第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)對于物業(yè)管理的影響

從組織形式上看

二十世紀(jì)八十年代通常被稱為中國物業(yè)管理的“啟蒙時(shí)代”，物業(yè)管理在這個(gè)時(shí)候悄然興起有著特殊的時(shí)代背景。而這一時(shí)期又恰恰是中國社會(huì)大變革時(shí)期。在這種社會(huì)變革中，物業(yè)管理也在不斷變革，這種變革一直延續(xù)今天。在九十年代，就有嘗試通過第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)來解決物業(yè)管理諸多難題的想法，這既是物業(yè)管理變革的需要，卻也是社會(huì)治理方式變革的需要。

物業(yè)管理第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)的形成和實(shí)踐可以從二個(gè)方面的內(nèi)容和形式展開。

第一個(gè)方面是以一種中介機(jī)構(gòu)的形式呈現(xiàn)。關(guān)于成立第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)早在九十年代就呼聲已起，成立完全獨(dú)立的物業(yè)管理招投標(biāo)中心或物業(yè)管理專業(yè)機(jī)構(gòu)評價(jià)中心直到今天依然是最佳的選擇，目的在于接受政府和社會(huì)(業(yè)主)的監(jiān)督和質(zhì)詢，其最終生存則靠其誠信贏得業(yè)主(包括開發(fā)商)的信任。物業(yè)管理招投標(biāo)中心的建立將完全不同于現(xiàn)行由政府或業(yè)主自己組織招投標(biāo)的形式，也可避免現(xiàn)行的市場混亂;物業(yè)管理專業(yè)機(jī)構(gòu)評價(jià)中心的業(yè)務(wù)則表現(xiàn)服務(wù)的公正評價(jià)，這也完全是一個(gè)企業(yè)性質(zhì)的東西;這種實(shí)踐具有極高的價(jià)值。

第二個(gè)方面則表現(xiàn)在隨著物業(yè)管理師制度的成熟，成立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人事務(wù)所和成立物業(yè)管理事務(wù)介紹所有可能成為一種趨勢，雖然今天還完全處于啟蒙階段，但是從個(gè)人角度來展現(xiàn)第三方機(jī)構(gòu)的積極作用，這依然會(huì)是一種方向。這與物業(yè)管理本身的價(jià)值和觀念有關(guān)，職業(yè)經(jīng)理人相對于企業(yè)性質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)更容易接受社會(huì)的改變，更容易被社會(huì)所接受。物業(yè)管理第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)在物業(yè)管理實(shí)踐中的道路延展，從半開發(fā)的混沌狀態(tài)逐漸轉(zhuǎn)為成熟開化的狀態(tài)，使物業(yè)管理有了新的表達(dá)方式。

第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)在物業(yè)管理中所產(chǎn)生的影響力，今天依然顯得很脆弱。而且物業(yè)管理主流思想的講述中，至今也還沒有對物業(yè)管理第三方機(jī)構(gòu)給予相應(yīng)的關(guān)注。但他的作用卻已不可避免的日益顯現(xiàn)出來，一是政府的監(jiān)督的作用更加簡單有效;二是最大限度使物業(yè)管理市場公開透明;三是開辟了物業(yè)管理新的贏利途徑，將之掙錢的思路從單一的物業(yè)管理拓展到更為廣闊的天地，也會(huì)大大增加就業(yè)機(jī)會(huì);四是有利于提高物業(yè)管理的整體水平;五是為各種物業(yè)管理模式能夠?qū)嵤┑於�了基礎(chǔ)。物業(yè)管理第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)因此獨(dú)特的載體和內(nèi)容，使們我們今天所熟悉的物業(yè)管理，也變得更加不一般。

第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)所參與物業(yè)管理，既不面帶嚴(yán)肅故作深刻，也不板著面孔一番學(xué)教，正應(yīng)合今天人們的普遍心態(tài)，易為人們所接受。這樣的影響，同樣也是物業(yè)管理必然的的產(chǎn)物。在經(jīng)濟(jì)騰飛年代里，這樣的物業(yè)管理，不會(huì)觸及任何的敏感層面，所以也不會(huì)有遭到反感的問題。

從在法律的層面上看

在經(jīng)歷過不算太長的混亂和無序的時(shí)期，到了上世紀(jì)九十年代中期，物業(yè)管理在法律上開始走上完善的道路，整個(gè)社會(huì)被一股趨向自我維權(quán)意識(shí)的大潮暗暗鼓蕩。物業(yè)管理第三方機(jī)構(gòu)則是從另一個(gè)層面反映在現(xiàn)實(shí)領(lǐng)域，這實(shí)際上就是物業(yè)管理人直面現(xiàn)實(shí)社會(huì)弊端的開始，這也意味著一種新的物業(yè)管理方式的形成。

從開端來說，這個(gè)時(shí)代的物業(yè)管理常常有著不可思議的變化。一方面，物業(yè)管理的在這個(gè)時(shí)代的開始飛速發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)方式日新月異，與物業(yè)管理相關(guān)的法律制度逐漸建立。另一方面，作為物業(yè)管理第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)也不僅僅活在構(gòu)想中，在法律建設(shè)中已初露端倪。2008年11月修訂的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十九條就規(guī)定，就對實(shí)行酬金制收費(fèi)的項(xiàng)目規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)可以聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。這算是第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)在物業(yè)管理中的一個(gè)最早開端，具有非同一般的歷史意義。不足的是這條規(guī)定雖然引入了具有“獨(dú)立第三方”性質(zhì)的審計(jì)專業(yè)機(jī)構(gòu)，只局限在酬金制下的項(xiàng)目收支財(cái)務(wù)管理監(jiān)督，作用范圍無疑是有限的;從立法上來說也僅僅是對酬金制下物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須主動(dòng)公示項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)收支情況的一種延伸。

二十一世紀(jì)第一個(gè)十年的末期，物業(yè)管理在北京突然獲得了一種新的創(chuàng)造動(dòng)力，制度和法律的進(jìn)步，使北京的物業(yè)管理在這個(gè)時(shí)期顯得與眾不同。最明顯是對物業(yè)管理第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)的明示。2010年4月20日通過的《北京市物業(yè)管理辦法》第二十九條就規(guī)定：業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)共用部分管理狀況等進(jìn)行評估和監(jiān)理。物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本市相關(guān)規(guī)定提供專業(yè)服務(wù)，不得出具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏的評估監(jiān)理報(bào)告。

此條規(guī)定使得“物業(yè)管理第三方監(jiān)理”在地方行政法規(guī)的層面上由民間討論正式落地，物業(yè)管理行政監(jiān)管體系(包括行業(yè)行政主管部門、屬地基層人民政府、行業(yè)協(xié)會(huì))之外的、對物業(yè)服務(wù)合同主體的新型監(jiān)督方式得以實(shí)施。第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)與物業(yè)管理有天然吻合性，作為物業(yè)管理的一種價(jià)值延伸，第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)所帶來益處，在不久的將來將會(huì)更加顯現(xiàn)。

2010年10月1日起實(shí)施的《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》是中國第一個(gè)部有關(guān)第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)的法律法規(guī)，在這部法律明文規(guī)定：物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理，是指物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或有關(guān)部門的委托，依照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同約定，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備管理狀況等提供專業(yè)評估監(jiān)理服務(wù)的活動(dòng)。從本條款列舉的內(nèi)容來看，“第三方”的性質(zhì)、任務(wù)和活動(dòng)范圍非常明確。同時(shí)，《監(jiān)理辦法》還加入了一條導(dǎo)向型的條款：北京市積極培育物業(yè)服務(wù)獨(dú)立第三方評估監(jiān)理機(jī)構(gòu);鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)各方權(quán)益主體在確定物業(yè)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)項(xiàng)目交接查驗(yàn)等環(huán)節(jié)及物業(yè)服務(wù)全過程，委托評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估監(jiān)理。北京對物業(yè)管理第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)的改革和認(rèn)識(shí)，鮮明地體現(xiàn)了社會(huì)變化的一種創(chuàng)造性力量。物業(yè)管理第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)所參與物業(yè)管理，可以和社會(huì)與業(yè)主展開平等的對話，這其實(shí)都是今天物業(yè)管理人迫切需要直面和解決的。

在今天，我們一方面要承認(rèn)物業(yè)管理遭遇難以擺脫困境，是一種無可回避的現(xiàn)象，不能簡單地以是非對錯(cuò)來定論;另一方面我們也要明白，物業(yè)管理第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)所帶來的創(chuàng)造性，也為我們理想中的社區(qū)治理和物業(yè)管理的創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。

從實(shí)際操作的層面看

經(jīng)過幾十年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的巨大進(jìn)步，物業(yè)管理的高度普及，反映在日常生活中，那就是我們離不開現(xiàn)在的工作方式與生活方式，物業(yè)管理成為人們生活中的一部分，也成為社會(huì)言談立論中經(jīng)�？梢姷囊粋�(gè)具有象征意味的字眼。而物業(yè)管理第三方機(jī)構(gòu)的作用在于，使上述的一切都變得現(xiàn)實(shí)、公平和具有可操作性。

從本世紀(jì)初的開始，社會(huì)的進(jìn)步和物業(yè)管理氛圍的極大改變，讓業(yè)主不再是被動(dòng)的棋子，而是可以直接或間接地傳達(dá)自己的意見，進(jìn)而影響社區(qū)環(huán)境。就像文學(xué)里，最輕巧的句子，往往更能說明真相。也因此，物業(yè)管理第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)得以在現(xiàn)實(shí)中艱難前行，這種實(shí)操也在逐步實(shí)現(xiàn)。在北京，有些第三方評估監(jiān)理公司已開始介入小區(qū)進(jìn)行為的前期交接工作。這種交接作用在于：交接將變得更加透明公平，將可以規(guī)避業(yè)主信息不對稱產(chǎn)生的諸多問題。在這樣的狀態(tài)下，第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)所帶來的度化的作用實(shí)在非常之大。

無論是在八十代的物業(yè)管理啟蒙年代，還是在今天，第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)都是一種新方式和新內(nèi)容，第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)不斷發(fā)展和進(jìn)步的社會(huì)也為物業(yè)管理的未來積累了大量的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和條件，也可以深深介入物業(yè)管理中去。比喻說為物業(yè)管理企業(yè)提供ISO9000質(zhì)量管理體系及其他體系認(rèn)證的組織，其實(shí)對物業(yè)管理已經(jīng)介入到相當(dāng)深的程度，毫不夸張地說，他們已經(jīng)成為評定物業(yè)管理水平的專家型組織。已成為物業(yè)管理進(jìn)步和發(fā)展的推動(dòng)力。

物業(yè)管理第三方服務(wù)在實(shí)踐中困難卻也是顯而易見的，當(dāng)然也含有因差異造成了理解困難這樣的因素，但其中更突出的原因是，在物業(yè)管理第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)的作用容易被誤讀，業(yè)主的批判和擔(dān)心在于容易成為物業(yè)管理的幫兇，而物業(yè)管理的擔(dān)憂侵占和分享了自身的利潤，這樣的誤讀，結(jié)果一定是消極的，會(huì)表現(xiàn)出創(chuàng)造性的缺失。

物業(yè)管理在遭到發(fā)展出瓶頸和困難，是在于傳統(tǒng)的束縛。物業(yè)管理第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)需要以哪吒鬧海的精力與勇氣顛覆了這些傳統(tǒng)，并直接且根本地為物業(yè)管理注入新鮮的血液，這一切，都是我們需要重新思考的。

物業(yè)管理對社會(huì)和社區(qū)的推動(dòng)和促進(jìn)，應(yīng)當(dāng)屬于物業(yè)管理社會(huì)作用的延伸話題，因?yàn)槲飿I(yè)管理的特殊作用，這是一種思想上的承載，既與現(xiàn)實(shí)生活息息相通，又與他們迥然有別。而物業(yè)管理第三方機(jī)構(gòu)體現(xiàn)了物業(yè)管理那一份獨(dú)創(chuàng)性。第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)對物業(yè)管理的推動(dòng)，對業(yè)主的支持，對社會(huì)的參與，以及對社區(qū)利益的彼此寬容和理解，都一樣值得期待。

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