雖然我國目前幾萬家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自身定位、市場規(guī)模、產(chǎn)品類型、運(yùn)營體系和經(jīng)濟(jì)效益千差萬別，但是從盈利模式的角度，我們大體可以將現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的商業(yè)模式概括為三種類型：

        模式一：物業(yè)服務(wù)提供商

        物業(yè)服務(wù)提供商，又稱基礎(chǔ)服務(wù)模式，是目前占絕對優(yōu)勢地位的主流商業(yè)模式。其特征是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過向業(yè)主及使用人提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的保潔、綠化、秩序維護(hù)和房屋維修養(yǎng)護(hù)等綜合性的基礎(chǔ)服務(wù)，來獲取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收入。其實(shí)質(zhì)是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接向業(yè)主出售準(zhǔn)公共性的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品。

        物業(yè)服務(wù)提供商對應(yīng)的收費(fèi)模式為包干制（雖然也有少數(shù)企業(yè)名義上采用酬金制模式，但實(shí)踐中依然采用包干制的費(fèi)用核算方法），適用的客戶類型多為缺乏專業(yè)素養(yǎng)的分散產(chǎn)權(quán)業(yè)主。該模式的優(yōu)點(diǎn)是易于操作，簡單便捷，有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)化成本意識，提高內(nèi)控水平；缺點(diǎn)是交易透明度不夠，容易導(dǎo)致交易信息不對稱，企業(yè)難以取得客戶的信任，在收費(fèi)率偏低的情況下，容易導(dǎo)致虧損，企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大。

        模式二：物業(yè)顧問服務(wù)商

        物業(yè)顧問服務(wù)商，又稱不動(dòng)產(chǎn)顧問服務(wù)模式，通常是具備豐富的不動(dòng)產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營和管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用的商業(yè)模式，典型代表是成都嘉寶和國際“五大行”。其特征是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用掌握的專業(yè)知識和專業(yè)技能開展顧問服務(wù)，通過向上游的開發(fā)企業(yè)提供投資咨詢、前期策劃和銷售代理服務(wù)，向中游的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供管理方案設(shè)計(jì)、管理人員培訓(xùn)和管理現(xiàn)場指導(dǎo)服務(wù)，向下游的業(yè)主提供租務(wù)管理、投資建議和不動(dòng)產(chǎn)理財(cái)服務(wù)，來獲得物業(yè)顧問費(fèi)用或傭金收入。其實(shí)質(zhì)是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向客戶出售專業(yè)化的房地產(chǎn)咨詢和服務(wù)產(chǎn)品。

        物業(yè)顧問服務(wù)商模式適用的客戶類型主要有三種：高端產(chǎn)品的開發(fā)企業(yè)、缺乏經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和投資型物業(yè)的業(yè)主。該模式的優(yōu)點(diǎn)是資本投入少，企業(yè)收入穩(wěn)定，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)低，專業(yè)形象好，房地產(chǎn)上中下游產(chǎn)業(yè)鏈的打通，有利于信息的利用和資源的整合；缺點(diǎn)是收入相對公開透明，企業(yè)利潤難以快速增長，客戶對企業(yè)的專業(yè)素質(zhì)和品牌效應(yīng)要求較高。

        模式三：物業(yè)資源開發(fā)商

        物業(yè)資源開發(fā)商，又稱為多種經(jīng)營模式，通常是具有地產(chǎn)開發(fā)背景且具備豐富的物業(yè)衍生資源的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用的商業(yè)模式，典型代表是綠城和上海仁恒。其特征是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用其管理的物業(yè)資源和客戶資源開展多種經(jīng)營，通過搭建物業(yè)平臺的方式，直接向客戶提供家居生活服務(wù)或者間接促成商家與客戶之間的交易，來獲得物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以外的收入。其實(shí)質(zhì)是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)開發(fā)物業(yè)資源邊際效益的多元化經(jīng)營。

        物業(yè)資源開發(fā)商模式的商業(yè)邏輯是：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)注重心從業(yè)主的物業(yè)服務(wù)需求本身轉(zhuǎn)向基于物業(yè)服務(wù)平臺衍生的多元化需求。由于物業(yè)的不可移動(dòng)性和物業(yè)服務(wù)的自然壟斷性，決定了基于物業(yè)服務(wù)形成的消費(fèi)平臺的相對壟斷性。相對于眾多消費(fèi)品的商家來說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)勢在于能夠利用最為接近終端客戶的地域優(yōu)勢，最為準(zhǔn)確地為商家提供消費(fèi)者的需求信息，最大限度地為商家降低服務(wù)成本，因此自然便于其利用與業(yè)主形成的物業(yè)服務(wù)關(guān)系搭建具有相對壟斷地位的消費(fèi)平臺，最為便捷地促成商家與業(yè)主之間的交易撮合，并從中獲得自身的商業(yè)利潤。“物業(yè)搭臺、商家唱戲、業(yè)主捧場”，當(dāng)前一些企業(yè)試水的物業(yè)服務(wù)電子商務(wù)，正是運(yùn)用最新網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)探索平臺收費(fèi)商業(yè)模式的實(shí)踐。

        物業(yè)資源開發(fā)商模式適用的客戶類型，多為具有經(jīng)營價(jià)值的高端物業(yè)業(yè)主。該模式的優(yōu)點(diǎn)是能夠充分利用企業(yè)掌握的物業(yè)資源優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)增加收入，分散主業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；缺點(diǎn)是對物業(yè)資源的配置和經(jīng)營人才的素質(zhì)要求較高，多元經(jīng)營考驗(yàn)企業(yè)的綜合能力，容易稀釋有限的管理資源并可能影響基礎(chǔ)服務(wù)的品質(zhì)。

 （中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)）