住在小區(qū)的居民，是有權利對于一些建筑改造提出意見的，但是對于外墻居民自行安裝廣告牌這種是否可以呢?對于業(yè)主和物業(yè)管理者來說，說法都不統(tǒng)一，為了能夠更加了解這類型的事情，唯學網(wǎng)小編特意找了一個案例來為大家分析一下。

2004年6月業(yè)主徐某在法院的執(zhí)行拍賣中，拍得杭州雙牛大廈裙房1-2層商鋪房屋所有權之后，將該房屋出租給杭州某公司用于經(jīng)營茶館。2006年11月至12月間，經(jīng)業(yè)主徐某書面同意，該公司對房屋的外墻立面進行了裝修，安裝了“某某茶樓”的文字、拼音等。對此行為，裝修期間業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司及部分業(yè)主認為雙牛大廈外墻立面系全體業(yè)主共有，徐某和該公司無權擅自使用，遂多次要求徐某和該公司停止裝修的侵權行為，但徐某和該公司均未理睬。

隨后,為保證外立面使用符合業(yè)主共同利益和有助大廈品質的提升，2006年,受雙牛大廈業(yè)主大會委托，雙牛大廈業(yè)主委員會對外立面使用作出了專門規(guī)定，如：從事商業(yè)活動的房屋外立面根據(jù)經(jīng)營需要可以有償使用;程序上應向業(yè)主委員會提交申請及方案，經(jīng)業(yè)主委員會同意后方可向有關部門審批;外立面使用合同由業(yè)主委員會與使用者雙方一年一簽。使用費按年繳納，先繳費后使用，收入存入專項資金帳戶，由業(yè)主委員會監(jiān)管;對不按照規(guī)定強行使用外立面的業(yè)主和經(jīng)營戶，業(yè)主委員會受業(yè)主大會委托將訴諸法律解決，等等。

雙牛大廈業(yè)主委員會認為，根據(jù)法律規(guī)定，大廈外墻立面屬全體業(yè)主共同所有，其使用及收益應由全體業(yè)主決定和享有，而徐某和該公司在多次被告知和制止的情況下仍堅持使用，并將原有銅條拆除后自行變賣，侵害了全體業(yè)主的意愿與共同利益。依據(jù)業(yè)主大會的授權業(yè)主委員會訴請法院判令徐某和該公司立即將大廈裙房二樓外墻立面恢復原狀(拆除現(xiàn)有的“某某茶樓”的廣告標識，重新安裝銅條，原貌以現(xiàn)未被破壞的裙房五樓為準)并承擔本案訴訟費。

法院判決

法院審理認為，盡管全體業(yè)主對建筑物的外墻立面享有共有權，但并不排除在同一幢高層建筑物中，不同所有權主體對房屋外墻的延伸空間所享有的合理使用權。本案中一、二樓外墻的利用權與房屋所有權是密切聯(lián)系的，處于事實上不可分離的狀態(tài)。兩被告對該部分外墻立面的使用，為其實現(xiàn)經(jīng)營目的的需要，既符合該房屋的商鋪性質，也未影響、限制其他業(yè)主的權利，比照相鄰關系“有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理”的原則，被告對該部分外墻的利用并無不當。原告的訴訟請求理由欠充分，法院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十三條之規(guī)定，判決駁回原告的訴訟請求。

案例評析

本案的焦點在于建筑物外墻使用權究竟歸屬于誰?建筑物外墻在使用中應該遵循什么樣的原則?相鄰關系能否適用于解決建筑物外墻使用的糾紛?

要明確建筑物外墻的所有權、使用權，單靠我國民法通則中相鄰關系規(guī)定顯然不能解決這類紛爭，為此，有必要引入建筑物區(qū)分所有權理論與法律制度。

2007年10月1日生效的《中華人民共和國物權法》第六章明確規(guī)定了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”，按照其規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”這就意味著，建筑物區(qū)分所有權由專有部分所有權、共用部分持分權和共同管理的成員權三個部分構成。

處于建筑物區(qū)分所有權主導地位的專有部分所有權，是指業(yè)主(即區(qū)分所有權人，以下同)對專屬自己的，由建筑材料組成的，在構造和使用上具有獨立性的特定建筑空間所享有的所有權。業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權之專有部分獨立享有完整的占有、使用、收益、處分和排他性的所有權權能。

作為建筑物區(qū)分所有權的共用部分是建筑物區(qū)分所有的核心重要問題。往往許多糾紛就是圍繞著共用部分如何界定、如何使用以及收益如何處分等諸多方面。建筑物的共用部分，也稱之為共有部分，是指建筑物區(qū)劃內，專有部分及市政設施以外的，屬于全體業(yè)主或兩個及以上業(yè)主共同所有、共同使用的場所、空間、設備、設施。

共用部分通常根據(jù)使用性質可以區(qū)分為法定共用部分與約定共用部分，根據(jù)使用對象可以區(qū)分為全體業(yè)主共用部分與部分業(yè)主共用部分。法定共用部分也稱之為性質上、構造上的共用部分。法定共用部分不僅在構造上有固定的使用用途，且屬于區(qū)分所有人生活利用上不可或缺的共用部分。如建筑物地基基礎、走廊、樓梯、消防通道、主要梁柱、承重墻體、樓地板、屋頂?shù)�。法定共用部分也被稱為“當然共用部分”。建筑物的專有部分按照約定供業(yè)主共同使用，這被稱為約定共用部分。如將本應屬于專有部分的建筑物作為傳達室、會客室、物業(yè)管理辦公用房、業(yè)主活動交誼廳等。全體業(yè)主共用部分顯然是供全體區(qū)分所有權人使用，如共用大門、配電室、地基基礎等。部分業(yè)主共用部分僅供部分區(qū)分所有權人使用，如某層的電梯間、走廊等。區(qū)分全體業(yè)主共用部分與部分業(yè)主共用部分的關鍵所在是維修保養(yǎng)費用等負擔分攤以及共有收益所得的處分。

為了發(fā)揮經(jīng)濟效用、滿足不同的需要，建筑物的共用部分亦得約定供特定區(qū)分所有權人使用，使其取得共用部分之專用使用權，如使用樓頂平臺、外墻懸掛招牌廣告、地下室或地面設定專用停車位等等。所謂“共用部分之專用使用權”是指根據(jù)法律的規(guī)定和區(qū)分所有權人的約定，某一個或數(shù)個區(qū)分所有人享有排他獨立占有使用共用部分的權利。[4]共用部分之專有使用權主體為特定區(qū)分所有人或特定第三人，這其中的約定的成立方式一般有三種情形：一是全體業(yè)主同意，通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會形成決議約定;二是管理規(guī)約約定;三是開發(fā)商在售房合同中約定。所以在《物權法》第七十四條就規(guī)定了規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

建筑物在使用中應該遵循下列原則：(1)合理原則。無論是專有部分所有權還是共用部分的共有權，其權利行使都必須把握在合理的限度內，不得濫用權利損害其他區(qū)分所有權人的利益。如，不得在裝修和使用中拆除或截斷支撐承重和抗震結構的墻體、梁柱、天花或地板;不得超出建筑物樓板允許的使用負荷安裝過重的大理石、花崗巖地板;不得超負荷安裝重型機器等;(2)整體利益優(yōu)先原則。維護建筑物整體的安全性、完整性、外觀美觀性并保持其良好狀態(tài)。維護全體業(yè)主的共同利益;(3)多數(shù)原則。對于涉及大家共同利益的事項，尤其是共用部分的利用和收益的處分，應當以絕大多數(shù)業(yè)主的同意，通過業(yè)主大會以民主協(xié)商的方式共同決策;(4)不得侵犯個人根本利益原則。雖然可以通過多數(shù)原則就業(yè)主共同利益和共用部分進行共同決策，但在決策中還應該特別注意不得假借維護大家業(yè)主共同利益為由侵犯個人根本利益。侵犯個人根本利益本質上是一種權利的濫用，是多數(shù)人的暴政行為。涉及個人根本利益的行為一般都是不可調和的對抗性矛盾，是對個人人身、財產(chǎn)的嚴重侵犯，本質上往往也存在著一定程度的違法性。所以，無論是在專有部分的使用，還是在共用部分的使用，都不得侵犯個人根本利益。應該禁止多數(shù)人的暴政，禁止以侵犯個人根本利益為代價的多數(shù)人濫用權力;(5)約定原則。即按照契約自由原則，對于涉及共用部分之專用權，應當通過合同進行約定。當然合同約定應當首先遵守管理規(guī)約，遵守業(yè)主大會決議，不得影響建筑物的正常使用和安全運行，不得影響相鄰業(yè)主的利益。

就本案而言，筆者認為法院的判決顯而易見是錯誤的，建筑物外墻不屬于建筑物區(qū)分所有權中的專有部分所有權，而應該屬于共用部分持分權和共同管理的成員權的范疇。業(yè)主對建筑物外墻的使用不能像使用專有部分所有權那樣可以排他性地直接和完全支配，也不能像法定共用部分那樣直接按照功能和用途使用。業(yè)主在建筑物外墻懸掛招牌廣告本身就已經(jīng)改變了建筑物外墻的功能和使用性質。而這種改變應當屬于《物權法》第七十六條所規(guī)定的“應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”的“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”，也即應該由大家業(yè)主通過業(yè)主大會形成決議共同決定，而非單個業(yè)主擅自決定。固然建筑物外墻可以懸掛招牌廣告，但懸掛招牌廣告必須考慮到大家業(yè)主的共同利益。

從權利延伸而言，建筑物區(qū)分所有權的全部權利本質上都是由專有部分所有權延伸出來的權利。雖然都是專有部分所有權延伸出來的權利，但由于這種延伸出來的權利本身就屬于區(qū)分所有構成的建筑物所有權的復合關系。是一個比“一物一權”關系復雜得多的法律關系。區(qū)分所有人在行使建筑物所有權時，不但要面對自己與其專有部分的“所有關系”，還要顧及自己與鄰居(其他區(qū)分所有人)之間對共用部分的“共有關系”以及“共同利益的成員權關系”，其權利的行使必將受到全體區(qū)分所有權利人“共有關系”以及“共同利益的成員權關系”的限制，不像單一所有權關系那樣可以任意行使，在行使權利中不能簡單地理解為“在同一幢高層建筑物中，不同所有權主體對房屋外墻的延伸空間所享有的合理使用權”，更不能認為“比照相鄰關系有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，被告對該部分外墻的利用并無不當”。這種專有部分所有權延伸所形成的共用部分的合理利用，必須遵循建筑物區(qū)分所有權之共用部分使用的原則。

從利益損害的角度看，既然業(yè)主大會已經(jīng)授權業(yè)主委員會作出建筑物外墻有償使用的管理規(guī)約，那么，每一個業(yè)主就應該有義務遵守并執(zhí)行這些管理規(guī)約。單個業(yè)主不遵守業(yè)主大會及業(yè)主委員會制定的管理規(guī)約，擅自在建筑物外墻懸掛招牌廣告，本身就已經(jīng)侵犯了全體業(yè)主的共同利益，對全體業(yè)主共同利益構成了侵害。

綜上所述，筆者認為本案中雙牛大廈外墻立面系全體業(yè)主共有，建筑物外墻懸掛招牌廣告可以成為特定業(yè)主的共用部分之專用使用權。這種專用使用權應該通過約定獲得，而不是當然獲得，更不是直接自己擅自可以行使的延伸權利，而應該通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會由大家業(yè)主形成業(yè)主大會決議決定之，被告無權擅自使用。所以本案法院僅僅采用相鄰關系進行所謂的合理延伸顯然是錯誤的。

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